Contratti di affitto

Locazioni di Immobili ad uso abitativo

Con l'entrata in vigore della legge n° 431/98 i contratti di locazione (affitto) di immobili adibiti ad uso abitativo devono essere stipulati o rinnovati secondo una delle seguenti forme di contratto:

• contratto libero
• contratto ad uso turistico
• contratto concordato
• contratto transitorio
• contratto per universitari

Sono esclusi da questi i contratti particolari relativi a: edilizia residenziale pubblica (ERP), immobili di valore storico, artistico e di lusso, ville o castelli.

Tutti i contratti d'affitto devono riportare i dati catastali relativi agli immobili locati

La formula con comodato, che si affianca alla locazione, si distingue dai suddetti tipi di contratto per la gratuità del godimento. Questi contratti devono comunque essere registrati presso l'Agenzia delle Entrate.
Esistono in vendita o su internet fac-simili di contratti di comodato, che devono comunque essere registrati all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla data meno recente indicata nel comodato.

Agevolazioni e contributi per gli inquilini

Secondo quanto disposto dalla Legge 431/1998, in sede di dichiarazione dei redditi, gli intestatari di ogni tipo di contratto di locazione di immobili utilizzati come abitazione principale, possono usufruire di una detrazione d'imposta speciale, qualora rientrino nei limiti di reddito previsti (vedi istruzioni dei Modelli 730 rigo E29 o Unico - verificare il proprio contratto).

I giovani di età compresa tra i 20 ed i 30 anni, che stipulano un contratto di locazione ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n. 431, per l'unità immobiliare da destinare a propria abitazione principale, a condizione che la stessa sia diversa dall'abitazione principale dei genitori o di coloro cui sono affidati, hanno diritto a una ulteriore detrazione d'imposta da fruire nella dichiarazione dei redditi. La detrazione spetta per i primi tre anni dalla stipula del contratto e per i contratti stipulati a partire dal 2007.

In base alla Legge 388/2000, i lavoratori dipendenti che si trasferiscono per motivi di lavoro (o che si siano trasferiti nei tre anni antecedenti quello di richiesta della detrazione) e, indipendentemente dal tipo di contratto di locazione, affittano un immobile nel nuovo Comune o in uno di quelli limitrofi ma situato in altra Regione e distante almeno 100 km dal precedente, hanno diritto a una detrazione d'imposta (v. istruzioni Mod. 730 e Unico per l'anno di riferimento).
Se il contratto è intestato a più soggetti, la detrazione spetta per quota solo a chi risponde a tutti i requisiti.
Questa detrazione è alternativa a quella prevista per gli inquilini in caso di contratto concordato, pertanto il contribuente è libero di scegliere quella a lui più favorevole (v. istruzioni Mod. 730 e Unico per l'anno di riferimento).

Edilizia Residenziale Pubblica (ERP), contributi per l'affitto

Presso l'ASP - Azienda servizi alla persona (ex Consorzio servizi sociali) è possibile fare domanda per:

• ottenere l’assegnazione di un alloggio di edilizia residenziale pubblica (in ogni momento)
• ottenere un contributo per il pagamento dell'affitto (solo al momento di apertura del bando)
• ottenere un contratto di affitto a canone concordato (solo al momento di apertura del bando.

agevolazioni per i proprietari - cedolare secca

Oltre alle agevolazioni previste per i vari tipi di contratti, dall'anno 2011 è entrato in vigore il regime d’imposta sostitutiva sui canoni di locazione, cioè la possibilità per il proprietario di scegliere l'opzione della cedolare secca: un’imposta che sostituisce quelle attualmente dovute sulle locazioni (articolo 3 del dlgs 23/2011). E’ un regime facoltativo e si applica in alternativa a quello ordinario.
La cedolare secca sostituisce:

• l’Irpef e le relative addizionali
• l’imposta di registro
• l’imposta di bollo
• l’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione
• l’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto.

La registrazione del contratto con l'opzione della cedolare secca sostituisce anche la denuncia di cessione di fabbricati a persone italiane e/o comunitarie.

Resta l’obbligo di versare l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

La cedolare secca può essere scelta solo per contratti di locazione abitativa e solo se il locatore è persona fisica, deve essere comunicata all'inquilino con lettera raccomandata. Al canone non può essere applicato l'aumento Istat.

Sono previste due aliquote, calcolate sull’intero importo annuale:

• 21% per contratti a canoni di libero mercato
• 19% per i contratti a canone concordato

I lavoratori dipendenti o con redditi assimilati al lavoro dipendente, in alternativa alla dichiarazione dei redditi possono richiedere al datore di lavoro di applicare la detrazione nelle operazioni di conguaglio di fine anno (opzione da preferirsi da chi farebbe la denuncia dei rettiti solo per detrarre quanto previsto per il contrato di locazione)

Approfondimenti sul sito dell'Agenzia delle Entrate.

Registrazione dei contratti

Tutti i contratti scritti di locazione di immobili urbani e di durata superiore ai 30 giorni (anche quelli inferiori a € 1.291,14 e i comodati d’uso gratuiti) devono essere registrati entro 30 giorni dalla data di sottoscrizione presso l'Agenzia delle Entrate (entro 20 giorni se si tratta di contratti ad uso gratuito).

All’Agenzia delle Entrate deve essere comunicata l'eventuale proroga dei contratti (es. se si tratta di un 4+4 con rinnovo tacito fra i contraenti va comunque comunicato all’Agenzia la proroga dopo i primi 4 anni, anche se nel contratto è previsto il rinnovo tacito).
Tale comunicazione deve essere effettuata attraverso i nuovi Modelli: Mod. 69 per le richieste di registrazioni e mod. CDC per cessioni, risoluzioni e proroghe.
Con circ.1/6/2011 n. 26 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che un contratto di locazione non registrato può essere registrato da una delle parti contraenti pur in assenza di contratto scritto.
La registrazione tardiva comporta un canone di locazione fissato nel triplo della rendita catastale e la durata di 4 anni dalla data di registrazione, rinnovabile tacitamente per altri 4 anni.

Il codice dell'Ufficio Entrate di Imola è "TGR", il codice del comune di Imola è "289".
Da luglio 2010 la richiesta di registrazione deve riportare i dati catastali dell’immobile e delle relative pertinenze (modulo "Mod 69" per le richieste di registrazioni, modulo "CDC" per cessioni risoluzioni e proroghe).

Tutti i contratti d'affitto devono riportare i dati catastali relativi agli immobili locati.

Nei contratti concordati devono essere specificati i parametri utilizzati per il calcolo del canone di affitto.

Se il contratto viene interrotto prima della scadenza occorre provvedere alla sua risoluzione presso l’Agenzia delle Entrate, consegnando l’attestato entro 20 giorni e pagando l’imposta prevista (se dovuta).

All’Agenzia delle Entrate di Imola possono essere registrati contratti relativi ad immobili situati in tutto il territorio italiano.

Imposta di registro annuale e imposta di bollo
La registrazione comporta il versamento dell’imposta del 2% del canone annuale, che va diviso fra proprietario e inquilino con una spesa minima tot. di € 67,00 per il primo versamento.
Da gennaio 2010 i bolli vanno acquistati prima o il giorno stesso della firma del contratto da registrare (diversamente è prevista un'ammenda pari ad un quarto del bollo).
E' possibile corrispondere l'imposta o per la prima annualità o per l'intera durata del contratto (in questo caso l'imposta è ridotta).
Le successive annualità (2% del canone annuale) devono essere pagate utilizzando il modello F23 direttamente in Posta o in Banca.
A Imola in quanto comune ad alta tensione abitativa l’imposta per i contratti concordati si paga sul 70% del corrispettivo annuo pattuito.
Se il proprietario opta per la cedolare secca le imposte di registro e di bollo non sono dovute.

Registrazione contratti on-line
La registrazione dei contratti può essere effettuata on-line tramite il servizio "Locazioni web" e "S.I.R.I.A" (per la opzione cedolare secca) dal sito dell'Agenzia delle Entrate.

Richiesta di copia dei contratti registrati
Copie dei contratti di affitto registrati presso l’Agenzia delle Entrate di Imola possono essere richieste dietro presentazione di un documento di identità: occorre compilare un modulo (fornito dall'Agenzia) e provvedere al versamento dei bolli e dei diritti previsti per questo servizio.

Deposito cauzionale, canoni di locazione non percepiti per l'intero ammontare, accertamenti fiscali

• Il deposito cauzionale può essere richiesto per un massimo di 3 mensilità con applicazione del tasso legale vigente.
• I canoni di locazione non percepiti non devono essere dichiarati se entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi si è concluso il procedimento di convalida di sfratto per morosità del conduttore.
  In tal caso la rendita catastale deve essere comunque assoggettata a tassazione.
• I commi n. 341 e 343 della Finanziaria 2005 prevedono che chi dichiara un canone pari ad almeno il 10% del valore catastale calcolato agli effetti dell'imposta di Registro (calcolato moltiplicando la rendita x 120) non abbia accertamenti fiscali.

Denuncia di cessione di immobili

Da agosto 2012 è entrata in vigore la nuova normativa

Cessione di immobili a persone italiane o comunitarie

In presenza di una qualsiasi forma di atto scritto registrato, NON occorre denuncia. In tutti gli altri casi (accordi NON registrati), chiunque cede a qualsiasi titolo in uso esclusivo immobili o parti di essi (p.es. cantine, garage, magazzini), deve darne comunicazione al Commissariato entro 48 ore dalla data di consegna delle chiavi o dalla disponibilità degli stessi.

Nota: Se una persona comunitaria è in Italia da più di tre mesi non va fatta comunicazione al Commissariato ma occorre presentarsi presso l’Anagrafe del comune per la richiesta di attestato di PRESENZA di persona comunitaria.

Cessione di immobili a persone extracomunitarie

La cessione di immobili o parti di essi (p.es. cantine, garage, magazzini), a qualsiasi titolo, a persona extracomunitaria va sempre comunicata al Commissariato entro 48 ore dalla data di consegna delle chiavi o dalla disponibilità degli stessi, anche in presenza di contratto o atto scritto registrato.
Al Commissariato vanno comunicate anche tutte le variazioni al tipo di contratto, anche se la cessione è fra le stesse persone.

Se la concessione di utilizzo di locali ad uso esclusivo per oltre 30 giorni è riferita ad un nucleo familiare va fatta un'unica denuncia, altrimenti occorre una denuncia per ogni persona singola.

Nota

Al momento della denuncia occorre portare con sé la fotocopia del documento di identità della persona a cui viene concesso l’immobile per la verifica dei dati anagrafici (per la cessione a persone straniere è obbligatoria copia del passaporto o permesso di soggiorno).

Ospitalità stranieri

Dichiarazione di ospitalità

La dichiarazione di ospitalità è obbligatoria per chiunque ospiti una persona straniera per più di 48 ore e va effettuata presso il Commissariato di P.S., entro 48 ore dall'arrivo dell'ospite.

Per evitare responsabilità per conto terzi, il Commissariato di Imola invita a fare comunque denuncia in caso di cessione di spazi ad uso esclusivo.

Le violazioni sono soggette alla sanzione amministrativa (da € 160,00 a € 1.100,00).

Per approfondimenti: Cosa fare per: cambiare residenza o abitazione

 

altre Informazioni

Per i proprietari

• quando l'affittuario lascia l'immobile è opportuno accertarsi che modifichi la residenza
• al momento della cessione di immobili o della stipula/rinnovo del contratto di affitto ad una persona extracomunitaria è consigliabile accertarsi che abbia regolare permesso di soggiorno.
• la Del. Reg. E.R. 156/2008 prevede l’obbligo della Certificazione Energetica anche per contratti di locazione. Il certificato energetico non è autocertificabile e deve essere registrato nel sistema informatizzato della Regione (informazioni ed elenco dei tecnici abilitati nel sito della Regione Emilia-Romagna).
• DL 3/3/2011 n 28 prevede il certificato energetico in ogni caso di offerta di immobile a titolo oneroso (ad es. anche nei cartelli esposti sull’immobile interessato): sono esclusi cantine, autorimesse, depositi, ecc.

Protocollo contro gli sfratti

La Prefettura di Bologna e la Provincia di Bologna hanno siglato un accordo per fornire sostegno alle famiglie colpite da sfratto per morosità. Il contributo, in parte a fondo perduto e in parte sotto forma di accesso ad un prestito bancario garantito, è finalizzato all’estinzione del debito contratto dall’inquilino verso il proprietario dell’immobile, il quale avrà così la garanzia di recuperare il proprio credito in tempi certi e brevi.
Possono beneneficiarne:

• gli inquilini che dal 1.1.2009 hanno subito una riduzione del reddito per gli effetti della crisi (licenziamento con giustificato motivo, accordi con riduzione dell'orario di lavoro, cassa integrazione)
• un periodo di morosità non superiore a 12 mesi
• un importo massimo di morosità non superiore a € 6.500,00 per gli immobili situati nei comuni ad alta tensione abitativa (aumentata del 5% per le spese legali)
• Ise non superiore a € 34.310 e Isee non superiore a € 17.155
• non essere titolari di immobili sul territorio provinciale.

Il cittadino deve presentarsi presso l'ufficio competente del Comune di residenza per la compilazione di un modulo di domanda, fornendo tutta la documentazione necessaria. Con l'assistenza di un Sindacato degli Inquilini, dovrà poi verificare la possibilità di sottoscrivere un accordo con il proprietario dell'immobile, il quale si deve impegnare alla rinuncia del 20% del proprio credito, per estinguere la morosità e interrompere così la procedura di sfratto.
In aiuto alle famiglie in condizione di momentaneo disagio, grazie a questo provvedimento viene erogato un contributo a fondo perduto per coprire il 50% di quanto dovuto, fino a € 3.000; per un ulteriore 25% il provvedimento dà la possibilità di accedere ad un prestito bancario agevolato e garantito presso uno degli istituti di credito convenzionati; il restante 25% del debito è a carico diretto dell'inquilino, che deve quindi dimostrare di possedere una - seppur contenuta - capacità economica. Gli stessi istituti di credito, nell'ambito di questo protocollo, su richiesta dell'inquilino, possono ulteriormente fornire un prestito agevolato e garantito, per la copertura del 30% del canone annuo futuro.
I proprietari saranno garantiti dal versamento di contributo e prestito direttamente a loro da parte della Provincia e degli Istituti di credito.
Per informazioni: Servizio Partecipazione e volontariato [ recapiti e orari ]
Per approfondimenti: Provincia di Bologna - comunicato stampa

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Ultimo aggiornamento: 28 dicembre 2012

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