Vivere in condominio... problematiche abitative

INFORMAZIONI GENERALI

Condominio - amministrazione

Le norme generali che regolamentano il condominio sono stabilite dal Codice Civile in particolare nella Sez. "Del condominio negli edifici" (artt. dal n. 1117 al n. 1139) e "Distanze" (artt. dal n. 873 al n.907).

Si considera condominio un edificio diviso in unità immobiliari separate con parti e servizi comuni: le norme del condominio si applicano in presenza di tre condòmini.

Nel condominio minimo composto di soli due partecipanti sono inapplicabili le norme per la formazione della maggioranza (art. 1136 C.C.) e valgono pertanto solo le regole generali (artt. 1104-1105-1106).

Quando i condòmini sono più di quattro, l’assemblea DEVE nominare un amministratore (che può essere anche uno degli stessi condomini) determinandone i poteri e gli obblighi (artt. 1106-1129 e successivi); l'amministratore dura in carica un anno e, alla scadenza, il suo mandato può essere revocato o rinnovato.
Nei condomini con oltre quattro proprietari, se anche uno solo dei proprietari richiede come amministratore un professionista, la richiesta è vincolante e per legge deve essere nominato un amministratore professionista.

Occorre comunicare il nominativo dell’amministratore all’Agenzia delle Entrate, nello stesso ufficio dove viene rilasciato il codice fiscale condominiale (da richiedere obbligatoriamente).

La Finanziaria 2007 prevede novità per i condomini quali sostituti di imposta.
Per informazioni consultare i siti www.governo.it, www.agenziaentrate.it oppure contattare direttamente l'Agenzia delle Entrate di Imola.

Assemblea dei condomini

L’assemblea dei condomini è l’organo sovrano e unitario che decide sulla gestione condominiale (in particolare artt. 1129-1135-1138): deve essere convocata una volta l’anno in via ordinaria; se ne possono convocare anche di straordinarie sia da parte dell’amministratore che dietro richiesta di almeno due condomini la cui quota di proprietà ammonti ad almeno un sesto.

Delle deliberazioni dell’assemblea viene redatto un verbale che deve contenere in forma sintetica tutti gli elementi indispensabili (presenze, valori millesimali, ordine del giorno, esiti di votazioni, ecc.).

Regolamento condominiale

Il regolamento condominiale (obbligatorio quando il numero dei condomini è superiore a
dieci) deve contenere le norme circa l'uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, le norme per la tutela del decoro dell'edificio e le norme relative all'amministrazione (artt. 1105- 1106-1138).
Esistono due tipi di regolamento condominiale:

• Regolamento Contrattuale: può essere adottato dal proprietario/costruttore dell’immobile che ha poi frazionato la proprietà oppure può essere adottato successivamente dai condòmini: in quest’ultimo caso l’efficacia è subordinata alla sua sottoscrizione da parte di tutti i partecipanti al condominio. Il regolamento contrattuale può essere modificato solo con il consenso unanime dei partecipanti al condominio.
• Regolamento Assembleare: è il regolamento approvato a maggioranza dall’assemblea condominiale (maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi dell’immobile) che sia stata validamente costituita in prima convocazione (2/3 dei partecipanti e 667 millesimi).
  Art. 1136 C.C.: Il regolamento assembleare può essere modificato su iniziativa di uno o più condomini, con la stessa maggioranza.

E’ opportuno che i proprietari e gli affittuari siano informati sul tipo di regolamento in vigore nel condominio.

Millesimi di Proprietà

Il diritto del singolo proprietario sulle parti comuni è proporzionale al valore della proprietà che gli appartiene (art. 1118, comma 1, c.c.).
La tabella millesimale raffigura il prospetto dei valori proporzionali delle quote di condominio e, in termini matematici, esprime il rapporto di valore proporzionale tra le singole proprietà private e l’intero edificio.
Assegnando ad ogni unità immobiliare un determinato valore espresso in millesimi si esplicitano i diritti e i doveri che i condomini/proprietari assumono nei confronti delle parti comuni.
La tabella dei millesimi ha fondamentalmente due funzioni:

• consentire la ripartizione delle spese necessarie per la conservazione, il godimento delle parti comuni, la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza (art. 1123 c.c);
• definire la regolare costituzione dell’assemblea (quorum costitutivo) e rendere valide le sue deliberazioni (quorum deliberativo) art. 1136 c.c.

Viene approvata da tutti i condomini, i quali esprimono il loro consenso in modo esplicito (attraverso una riunione condominiale ovvero, per i dissenzienti e gli assenti la riunione, per fatti concludenti - Cass. Civ. Sez. II, 27 marzo 2001 n. 4421).
Una volta adottata, la tabella va allegata al regolamento di condominio, se esistente (art. 68 att. c.c).
La determinazione del valore espresso in millesimi è il risultato di un giudizio tecnico di stima basato su criteri oggettivi (sono elementi necessari l’estensione, l’altezza, l’ubicazione, l’esposizione, ecc. - Cass. Civ. sentenza citata) e su criteri soggettivi (personale valutazione degli elementi necessari).

Ai sensi dell’art. 69 att. c.c. la tabella millesimale può essere impugnata, quindi modificata, in ogni tempo e anche nell’interesse di un solo condomino, ma solo nei casi in cui:

• il rapporto iniziale dei millesimi sia notevolmente alterato per sopravvenute mutate condizioni di una parte dell’edificio (es. sopraelevazione);
• sia conseguenza di un originario errore essenziale che attiene alla determinazione degli elementi necessari.

Non comportano una revisione della tabella millesimale i vizi del consenso o le inesattezze dovute ai criteri soggettivi di valutazione.

 

Ultimo aggiornamento: aprile 2007